Sergio Nasarre Aznar
Departamento de Derecho Privado, Procesal y Financiero de la URV
Desde la Gran Recesión que afectó a la economía mundial a partir de 2007, los desahucios entraron de lleno en las preocupaciones de la sociedad española. El estallido de la burbuja inmobiliaria en España se unió a la subida de tipos y el aumento del paro provocado por la crisis global, e hizo que muchas familias se vieran imposibilitadas de pagar -bien sus hipotecas, bien sus alquileres-, y perdieran sus viviendas.
Han pasado casi 20 años desde entonces y la preocupación se mantiene. Desde mediados de 2024, las ejecuciones hipotecarias, a diferencia de los desahucios arrendaticios, han sufrido un repunte en algunas comunidades autónomas, especialmente en Andalucía y Cataluña según datos del INE.
Propietarios, arrendatarios y okupas
Los desahucios pueden ser de tres tipos: a los propietarios -como consecuencia de la ejecución de la hipoteca por impago-, a los arrendatarios -si dejan de pagar la renta, si maltratan la vivienda, si tienen un mal comportamiento o si, a la terminación del plazo contratado o legal, no abandonan la vivienda voluntariamente- y a los okupas.
El fundamento de estos tres desahucios es distinto, aunque el resultado sea el mismo (el abandono forzosa de la vivienda o lanzamiento):
- El primero, porque se incumplieron los pagos prometidos del préstamo concedido -generalmente cientos de miles de euros a pagar en varias décadas- sin el cual no se podría haber realizado la compra de la vivienda, que se puso como garantía de la devolución del dinero prestado.
- El segundo, porque el arrendatario, que vive en una casa ajena y debe compensar al propietario por ello mediante el pago de la renta, debe cumplir con los pagos y con el plazo de duración de su derecho a usar la vivienda.
- El tercero, porque el okupa entra y se mantiene en un inmueble ajeno sin título alguno.
Estas reglas se amparan en los principios del Derecho civil, que nos acompañan desde hace miles de años, y se fundamentan en la obligación de cumplir lo acordado (pacta sunt servanda).
Pero los desahucios se dan en todos los países europeos, como explicamos en nuestro trabajo Homeless prevention in the context of evictions (2016), e incluso, en muchos casos, en más medida que en España.
El descontrol de deuda en contexto europeo
Un buen indicador para ver el riesgo de desahucio es el sobreendeudamiento familiar a causa de la vivienda (hogares que dedican más del 40% de sus ingresos al sostén de la misma) en las ciudades, lo que hace aumentar el riesgo de impago (de la hipoteca o del alquiler).
Atendiendo a Eurostat, en 2025, tanto la media europea de sobreendeudamiento familiar en las ciudades a causa de la vivienda (9,6% de las familias) como la de los países del norte de Europa (como Dinamarca, Noruega, Suecia, los Países Bajos o Alemania) son más altas que en España (8,2%). En Dinamarca el triple, y en Noruega el doble, por ejemplo.
En la misma línea, los datos de la OCDE de 2024 muestran las elevadas tasas de desahucios en Dinamarca, Finlandia, Reino Unido y Bélgica, comparadas con España.
Durante décadas, en la política de estos países ha prevalecido el alquiler sobre la compra de vivienda, lo que ha terminado provocando la concentración de la vivienda en cada vez menos manos (fondos inversiones, extranjeros, segundas y ulteriores residencias), convirtiendo a la gente con menos recursos en dependientes (en muchos casos, a perpetuidad, dados los precios) de ellos. Han creado sociedades de ricos propietarios y de pobres inquilinos, a las que los países mediterráneos éramos ajenas gracias a una propiedad privada de las viviendas muy distribuida. Esto ha cambiado desde que la Unión europea ha venido dificultando el acceso a la financiación hipotecaria de la familias, en España claramente desde la Ley 5/2019.
La vivienda subsidiada
En el otro lado del problema están comunidades como, por ejemplo, Cataluña, donde hay más de 105 000 personas en lista de espera para una vivienda social, al tiempo que la que está actualmente gestionada acumula una deuda de 39 millones de euros en 2025, según la propia Agencia de la vivienda de Cataluña.
En principio, los poderes públicos son los que deben crear las condiciones para que las familias puedan procurarse una vivienda por sus propios medios; pero, ante los desahucios, las administraciones públicas deben evitar que la persona que se encuentre ante esta situación quede desamparada, ofreciéndole una alternativa habitacional. Solo así se cumple plenamente el art. 47 CE.
De llegarse a aprobar las medidas previstas en el Proyecto de Decreto Ley de Vivienda decaído en julio de 2026 respecto a los desahucios, las comunidades autónomas tendrían que ofrecer una vivienda alternativa a las familias afectadas. En caso de no hacerlo, se invalidaría el lanzamiento y la comunidad autónoma tendría que cubrir los impagos del inquilino y pagar el alquiler al casero, si este no es un gran tenedor, afectando así a sus propias cuentas, como lo demuestra la experiencia en Polonia.
